「土地を分けて使いたいのだけれど、どうすればよい？」
「土地の一部を売ったり譲ったりするには、どうすればよい？」

せっかくの土地ですから、うまく活用したいですよね。
今回は、土地を分割する方法と種類について解説します。

土地の分割には2種類ある

土地の分割には、「分割」と「分筆」の２種類があります。

一つの土地の数は変えずに、中身を分けて利用する「分割」
一つの土地をそれぞれ、登記簿上数個に分けるのが「分筆」

です。

「分割」：利用上分けること
「分筆」：登記上分けること

分割か分筆かは、土地を分ける目的によって違います。

ちなみに分筆は「ぶんぴつ」と読みます。
登記簿上１つの土地をあらわす単位は１筆「いっぴつ」です。
筆を分けるから、分筆です。

目的別　この場合、分割・分筆？

「わたしが土地を分けたい場合は、分割と分筆のどっちなの？」

目的別に、どちらなのか理由や必要な手続きについてあわせて説明します。

パターン①：土地の一部を売りたい　⇒分筆

分筆しないと売れません。

宅地として建築基準法などの法律や規制で問題が生じない形で分筆しましょう。

そうすれば境界確定済みの土地となり、土地の価値は上がります。

境界確定済みで、建物を建てるのに問題のない土地は、価値も流動性も高いです。

パターン②：相続した土地を兄弟で分ける　⇒分筆

１つの土地を２人以上で相続すると、相続人全員の共有になります。
共有地は何かと不便です。

各々が自由に土地を使うには、分筆をすればそれぞれ単独名義に登記できます。

分けた土地それぞれが、建物を建てるのに支障がないように分筆するのがポイントです。

パターン③：同じ敷地に子供が家を建てる　⇒分割または分筆

一般的には分筆です。

たいてい住宅ローンを組んで家を建てるでしょうが、ローンの担保は土地にも及ぶので、親の敷地と切り離せば抵当権は子の土地のみにかかります。

ただ、注意点もいろいろあり、分割の方が有利なこともあります。

不動産登記法上・建築基準法上・税金の優遇措置や将来の相続など、ケースによりどちらが良いか変わります。

自身がどちらに当てはまるか、専門家に相談しましょう。

パターン④：農地の一部に住宅を建てたい　⇒分筆

農地の一部を宅地にするには、分筆・農地転用・地目変更が必要です。

市街化区域外だと、農地転用のハードルは上がります。

農地転用の代理は行政書士の範囲ですが、この手続きのために土地家屋調査士が行政書士の資格もあわせて持っているほど、土地家屋調査士にとって関連性の高い分野です。

一方、行政書士でも農地転用の業務を扱っていない場合は多いです。

まずは土地家屋調査士に相談するほうがよいでしょう。

パターン⑤：同じ敷地にアパートを建てたい　⇒分割または分筆

自宅の敷地に十分な空きスペースがあれば、アパートや小規模賃貸マンションを建てて賃貸経営をするのも、資産形成や相続対策に有効でしょう。

資産管理や担保のことを考えると、分筆するほうが有利なことが多いです。

土地を分筆するなら土地家屋調査士事務所に相談を

土地を分筆する場合は、登記所に分筆の登記を申請することが必要です。

分筆ができるのは、土地家屋調査士だけです。
まずは土地家屋調査士事務所にご相談ください。

最近は自分で不動産に関する登記を申請する方も増えています。
法務局ＨＰに、申請書の記載例もあります。

ですが、分筆の記載例は載せてありません。
分筆登記は専門性が高いので、法務局では本人申請は想定していないからです。

仮に自分で登記をしたい場合でも、境界確定測量を専門家に依頼しなければ、法務局から認めてもらえません。

土地家屋調査士に依頼すれば、境界確定測量の費用プラス数万円で分筆登記まで済ますことができます。

さらに、自分の希望する分筆ラインがさまざまな法律をクリアできるかチェックしてもらえます。

最初から土地家屋調査士事務所に依頼した方が、正確で効率的ですね。